旅游地产与养老地产 分羹不易 前景很美

李克强总理政府工作报告中明确提出，要大力发展旅游、身体健康、养老等生活和生产服务业。复星集团CEO梁信军预测，随着我国中等收益人群很快兴起，还包括旅游在内的体验式消费将享有极大的发展空间，我国人口老龄化也不会派生出有市场需求可观的大身体健康市场。《每日经济新闻》记者注意到，万科、保利、雅居乐等大型房企早已在旅游地产与养老地产领域大力扩展，企图在住宅市场之外探寻新的增长点。蛋糕看起来很美，但确实能借此分一杯羹的企业屈指可数。

实质上，目前旅游地产于是以面对供过于求的困境，养老地产则仍在挣扎找寻盈利模式。旅游地产：要再行辟设施谈及旅游地产，被迫提及雅居乐清水湾。这个坐落于海南陵水县的超级大盘项目，截至2014年底早已为公司带给逾450亿元的收益。然而，即便是这个被誉为国内最顺利的旅游地产项目，也在去年一度自由选择五折清货，这从侧面印证了国内旅游地产面对的困境。

即便享有国内最顺利的旅游地产项目，雅居乐清水湾所在的海南省陵水县旅游产业未取得预期中的发展，记者2014年11月在现场调查找到，区域内大部分五星级酒店的年均入住率将近30%，闲置商铺随处可见，基础设施也更为领先。当时陵水县官方人士透漏，该县人均旅游消费仅有176元，近高于全国730多元的平均水平。不受近年住宅调控的影响，大量房企扎堆转入旅游地产领域。

克而瑞统计资料找到，截至2009年底，国内旅游地产项目总计926个，但到了2013年底，该数据早已创下至5299个。然而，与旅游地产经常出现井喷式快速增长比较不应的是，项目销售显著降温。

最典型的是旅游地产重镇海南省，该省2014年商品房全年成交价64577套，成交价面积592.38万平方米，同比皆上升逾两成，显著供过于求。广州中旗地产董事长陈仁科向《每日经济新闻》记者回应，绝大部分地产商抱着住宅研发的经验做到旅游地产，而忽视了旅游地产的核心价值——旅游渡假功能的研发，这是导致旅游地产急速降温的主要原因。“确实意义上的旅游地产应当享有匮乏的自然资源，但这些资源早于早已被瓜分只剩”，陈仁科回应，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，开发商只是以“旅游”的名义买住宅，更加侧重辟房子而非旅游设施，再加地方政府缺少规划引领，造成房子辟一起后旅游产业跟上。

养老地产：核心是服务随着老龄化社会的到来，“银发经济”将促成蓬勃的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约4万亿元，到2030年未来将会减少至13万亿元。

对于地产商而言，养老地产毫无疑问蕴含着极大的商机，还包括万科、保利、越秀地产等房企早就进行大力布局。但在花样年董事局主席潘军显然，国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”买地产，并没确实符合老龄人的养老市场需求。坐落于杭州良渚文化村的万科随园嘉树堪称是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于2013年8月首度发售即销售一空。

但与万科设想有所不同的是，40岁左右的“少壮派”沦为项目的主要消费人群。在潘军显然，导致上述现象的根本原因，是国内的老龄人更喜欢与年长一辈寄居得更加将近，养老地产的未来必定是以居家养老居多，即为现有的住宅获取带内老化改建以及养老服务的轻资产模式，而非新建更好的地产项目导致重复建设。“由于我国老龄化人口的人均消费较低，显然无力出售便宜的养老地产项目，这意味著房企应当通过服务而非地产构建盈利”，在新城控股高级副总裁欧阳捷指出。在他显然，要推展养老地产的发展，一方面，房企不应加快转型的步伐，通过合作选育身体健康医疗服务资源，以社区为基点为客户获取养老服务；另一方面，政府也应当对我国的养老产业发展制订详尽发展规划及行业标准，并在产业发展初期在用地、审核、税费等领域给与企业反对，希望更加多大型房企转入，以便推展产业良性发展。

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